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民法典中没有过户的房子 老人去世后再过户房产有后患?

2020-12-28 15:18:46  来源:陕西省高级人民法院

随着普法工作的深入,人们的法律意识、法律观念比之前有较大的提升,大多数群众已经具备基本的法律常识。比如,讨要欠款向法院提起诉讼的时效是3年,讨要工资的仲裁时效是1年。但有些稍偏的行业,有些人可能就不太清楚其法律规定。如要求办理房屋产权证、排除妨害等这些物权请求权的诉讼时效是多少?我们来看这样一个案例。

威力集团为工业公司下属子公司,2000年4月,经广东省中山市人民政府批准实施企业转制。2003年6月23日,威力集团(甲方)与工业公司(乙方)签订《威力集团资产债务重组协议书》,约定乙方受让甲方的银行贷款本息、企业职工集资款及与政府部门相关的借款及其所产生的利息。甲方将相应的银行贷款抵押物(不包括机器设备)以及蔷薇山庄权益约2300万元抵偿给乙方。自本协议签署之日起甲方全部移交给乙方。协议还约定了其他事项。

2003年7月20日,威力集团(甲方)与工业公司(乙方)、今泰公司(丙方)签订《资产转让合同书》,合同约定:三方一致同意将甲方位于威力工业园南部的六层工业楼和附属三层办公楼及其附属用地面积约25亩转让予丙方,楼宇估值及土地使用权价值两项合计1260余万元。丙方以承担偿还甲方欠中信嘉华银行借款本息合计1219万元的债务,赎买该楼宇及附属用地。因该楼宇甲方已抵押予中国银行,因此丙方偿还债务后,需待乙方协调将抵押物置换出来,才能办理产权过户手续,但期限不应超过2005年7月1日。合同签订后,今泰公司占有使用了该楼宇和土地。

2005年1月5日,中山市人民法院作出执行裁定,将威力集团名下楼宇及土地拍卖给冠中公司。2010年4月30日,上述房地产及土地使用权过户至冠中公司名下。

获悉此信息后,今泰公司向中山市人民法院起诉:请求将登记于冠中公司名下的楼宇及附属25亩土地之物权确认归自己;判令工业公司、冠中公司、兴中公司履行合同义务,共同协助今泰公司办理诉争之楼宇及土地更名过户手续;若合同履行不能,判令工业公司、冠中公司、兴中公司共同赔偿今泰公司直接经济损失人民币1.5亿元。

一审中,今泰公司为证明已代威力集团偿还欠中信嘉华银行贷款及利息,提交了《债务清偿及终结担保承诺责任协议书》、中信嘉华银行出具的《确认书》及汇款凭证,拟证明已通过与中信嘉华银行协商,以人民币190万元结清所有债权债务。但因该书证形成于香港,证据形式不符合法律规定,未被法院采信;《资产转让合同书》约定涉案厂房及土地使用权办理过户手续不应超过2005年7月1日。然而,2006年7月3日,兴中公司向今泰公司发出《关于提供偿还香港中信嘉华银行贷款依据的函》,催告今泰公司于2006年7月15日前提交《资产转让合同书》债务清偿详细资料,今泰公司未在上述指定期间提交。法院认为,若今泰公司认为工业公司未履行合同义务构成违约向工业公司主张权利,也应从2006年7月15日起计算诉讼时效,至起诉时止,本案已过诉讼时效。故今泰公司请求工业公司继续履行合同,将已登记在冠中公司名下的涉案楼宇及土地使用权过户登记至其名下不予支持。至于今泰公司主张合同未能履行的损失,法院认为,即使工业公司存在违约行为,今泰公司主张工业公司承担赔偿责任也已过诉讼时效。

据此,法院判决驳回今泰公司的诉讼请求。今泰公司不服,上诉至广东省高级人民法院。

二审期间,今泰公司提交的《确认书》完善了相关证明手续,证据形式符合法律规定,但该《确认书》中的款项是由第三方用今泰公司的款项归还了银行的借款。法院认定该证据不足以证明今泰公司按《资产转让合同书》的约定履行了代偿义务。同时,法院认定今泰公司诉讼请求中后两项请求属于债权请求权,已超过了诉讼时效。判决今泰公司的上诉理由不能成立,应予驳回。

今泰公司不服二审判决提出申请再审。2019年9月,最高人民法院经过审查,提审了该案。

再审期间,今泰公司提交了中信嘉华银行与威力集团、今泰公司就第三方的债务关于清偿主体、金额协商一致意见,从而证明今泰公司已经履行了还款责任,且与此前的证据相印证,该证据被法院采纳。对今泰公司请求将涉案资产过户至其名下的主张,法院认为其请求权具有物权属性,不适用诉讼时效的规定。若因客观情况导致不能过户,则负有过户义务的一方应赔偿对方损失,今泰公司主张违约损失赔偿才开始起算诉讼时效。基于前述对过户请求时效的认定,今泰公司的违约损失赔偿请求权因此也没有超过诉讼时效。

鉴于涉案资产的所有权人已变更为冠中公司,且土地性质已发生改变,今泰公司要求工业公司办理过户的请求在法律上、事实上已不能履行。但要求工业公司赔偿损失符合法律规定。

2020年7月20日,法院作出撤销一、二审判决,判令工业公司向今泰公司赔偿损失1219万余元及利息的判决。

“物权具有支配性和排他性。物权的支配性和排他性决定了对物权的保护应当与物权本身共始终,其作用在于当物权受到侵害时,用于排除侵害,确保物权人权利的完满。所以,物权请求权应当与物权本身共始终,不应受诉讼时效的限制。”陕西明萌律师事务所律师贾海明说,物权的请求权不受诉讼时效的限制,在业内是一条熟知的规则,散见于民事法律之中。这次收录于民法典,该法第一百九十六条规定:“下列请求权不适用诉讼时效的规定:(一)请求停止侵害、排除妨碍、消除危险;(二)不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产;(三)请求支付抚养费、赡养费或者扶养费;(四)依法不适用诉讼时效的其他请求权。”

需要说明的是,物权请求权虽然不受诉讼时效的限制,但物权受到侵害的赔偿请求权则受时效的限制。

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